Polska mieszkaniowa zapaść. Badanie austriackich naukowców mówi wprost

Polska mieszkaniowa dostępność jest problemem o wymiarze europejskim. Badanie zespołu naukowców z Uniwersytetu Technicznego w Wiedniu, przeprowadzone w ramach projektu HOUSE4ALL, wykazało, że na większości terytorium Polski osoby zarabiające średnią krajową nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania o powierzchni powyżej 50 metrów kwadratowych.

Rezultaty pracy Franzisiki Sielker i Selima Banabaka, opublikowane we wrześniu 2025 w czasopiśmie „Journal of Maps”, umieszczają Polskę na dnie europejskiego rankingu dostępności mieszkań. Kraje takie jak Holandia, Portugalia, Niemcy czy Czechy dysponują regionami, gdzie sytuacja nabywców jest znacznie korzystniejsza.

Jak austriaccy naukowcy mierzyli dostępność?

Metodologia badania opierała się na warunkach kredytowania: 30-letni kredyt hipoteczny z ratą stanowiącą jedną trzecią dochodu do dyspozycji. Naukowcy przeanalizowali dane z okresu od marca 2024 do marca 2025, zbierając informacje z serwisów ogłoszeniowych za pomocą automatycznego scrapingu. Łącznie przebadali ponad 100 milionów ofert.

Baza obejmowała 18,4 miliona ogłoszeń dotyczących sprzedaży oraz 3,6 miliona ofert wynajmu. Dane pochodziły wyłącznie z rynku wtórnego — ani jeden metr kwadratowy z oferty deweloperów nie znalazł się w analizie.

Polska drożej niż UE — wynajem i sprzedaż

Polska wypada słabo zarówno w kategorii sprzedaży, jak i wynajmu. Rynek wynajmu jest droższy niż w większości krajów Unii Europejskiej, ustępując jedynie Irlandii i Holandii. To oznacza, że zarówno osoby chcące kupić, jak i te szukające mieszkania do wynajęcia, napotykają barier finansowe wyższe niż ich europejscy odpowiednicy.

Porównanie dostępności mieszkań w wybranych krajach europejskich:

Kraj	Dostępność mieszkań	Rynek wynajmu
Polska	Najniższa w Europie	Droższy niż większość UE
Holandia	Lepsze regiony	Droższy niż Polska
Portugalia	Lepsze regiony	Tańszy niż Polska
Niemcy	Lepsze regiony	Tańszy niż Polska
Czechy	Lepsze regiony	Tańszy niż Polska
Irlandia	Lepsze regiony	Droższy niż Polska

Czy ceny w badaniu odzwierciedlają rzeczywistość?

Istotnym ograniczeniem badania jest fakt, że naukowcy pracowali wyłącznie z cenami ofertowymi, a nie rzeczywistymi cenami transakcji. Na polskim rynku różnica między tymi wartościami jest znacząca. W siedmiu największych miastach ceny ofertowe przewyższają ceny, po których faktycznie dochodzi do sprzedaży, o około 10 procent. W dziesięciu kolejnych miastach różnica wynosi około 8 procent.

To oznacza, że rzeczywista dostępność mieszkań w Polsce może być nieznacznie lepsza niż wskazuje badanie wiedeńskich naukowców — ale różnica jest zbyt mała, aby zmienić ogólny obraz sytuacji.

Co stanowi największą lukę w badaniu?

Analiza austriackich naukowców całkowicie pomija rynek pierwotny, czyli mieszkania oferowane bezpośrednio przez deweloperów. To znaczna luka, ponieważ segment nowych budynków stanowi istotną część polskiego rynku nieruchomości. Ceny mieszkań od deweloperów mogą różnić się od cen na rynku wtórnym, zarówno w górę, jak i w dół, w zależności od lokalizacji i specyfikacji projektu.

Co to oznacza dla polskiego rynku?

Wyniki badania potwierdzają to, co od lat obserwują eksperci i co odczuwają sami Polacy: dostęp do własnego mieszkania staje się coraz bardziej ograniczony dla osób o średnich dochodach. Osoba zarabiająca średnią krajową, chcąca wziąć kredyt hipoteczny na 30 lat z ratą stanowiącą trzecią część swojego dochodu, nie może sobie pozwolić na mieszkanie większe niż 50 metrów kwadratowych na większości terenu Polski.

Dla wynajmujących sytuacja jest równie trudna — wynajem w Polsce jest droższy niż w krajach, które tradycyjnie uważane są za droższe. To sugeruje, że polska siła nabywcza w stosunku do cen nieruchomości jest jedną z najgorszych w Europie.

Wyniki austriackiego badania nie pozostały bez echa wśród polityków. Ministra Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz skomentowała je na platformie X, a wicemarszałek Bosak również zabrał głos w tej sprawie. Publikacja wyników w prestiżowym czasopiśmie naukowym nadaje im wiarygodność — nie są to już tylko opinie, lecz wynik systematycznej analizy opartej na dużej bazie danych.

Polska wciąż czeka na kompleksowe rozwiązania poprawiające dostępność mieszkań. Badanie z Wiednia jasno pokazuje, że problem nie jest lokalny — to wyzwanie europejskiego formatu, ale Polska znalazła się w najmniej korzystnej sytuacji.